Poradnik „Co robić w razie reklamacji?”

Odbiór mieszkania to nie koniec Twojej drogi – czasem pod wykonaną dewelopersko instalacją czy warstwą tynku kryją się usterki. Reklamacja to procedura, która pozwala Ci domagać się usunięcia wad na warunkach określonych przez prawo i umowę. Poniżej znajdziesz praktyczny przewodnik „co robić w razie reklamacji”, opisujący każdy krok postępowania, przysługujące Ci terminy i prawa oraz najlepsze praktyki dokumentowania i komunikacji z deweloperem czy wykonawcą.

Dokładna kontrola i dokumentacja

• Zaraz po odbiorze mieszkania przeprowadź szczegółowy przegląd (np. przy pomocy checklisty).
• Fotografuj i filmuj każdy zauważony defekt: opisuj miejsce, rodzaj usterki i datę (np. „23.07.2025 – pęknięcie fugi w łazience”).

Sporządzenie protokołu reklamacyjnego

• Wypełnij gotowy przez dewelopera formularz reklamacyjny lub przygotuj własny protokół: nazwa nieruchomości, numer mieszkania, opis wad, wskazanie oczekiwanego sposobu naprawy.
• Załącz dokumentację fotograficzną.

Termin zgłoszenia reklamacji

• Rękojmia za wady: masz 2 lata od daty odbioru na zgłoszenie wad fizycznych (§ 556 k.c.).
• Gwarancja producenta/wykonawcy: terminy mogą być różne (najczęściej 2–5 lat), sprawdź warunki w karcie gwarancyjnej.
• Odbiór mieszkania: jeśli zgłaszasz usterki od razu w protokole zdawczo-odbiorczym, deweloper ma obowiązek usunąć je w terminie (zwykle 30–60 dni).

Forma i kanały zgłoszenia

• E-mail: najlepiej w formie PDF protokołu z załącznikami; zachowaj potwierdzenie wysłania i odczytania.
• Portal klienta: jeśli deweloper posiada platformę online, wgraj dokumenty tam – zyskujesz automatyczny rejestr statusów.
• List polecony: w przypadku braku odpowiedzi lub sporu, wyślij protokół listem poleconym z potwierdzeniem odbioru.

Obowiązki dewelopera/wykonawcy

• Potwierdzić przyjęcie reklamacji w ciągu 7 dni roboczych.
• Usunąć wady w umownym terminie (zwykle do 30–60 dni od zgłoszenia).
• Poinformować Cię o zakończeniu prac i umożliwić ponowny odbiór.

Twoje prawa przy nieusuniętych usterkach

• Dodatkowy rabat lub obniżenie ceny za utrzymujący się defekt.
• Wykonanie zastępcze: możesz zlecić naprawę innemu wykonawcy na koszt dewelopera – po uprzednim wezwaniu i bezskutecznym upływie terminu.
• Odstąpienie od umowy: w skrajnych przypadkach, przy wadach istotnych i uporczywym uchylaniu się od naprawy.

Postępowanie w razie odmowy lub zwłoki

• Wyślij wezwanie do usunięcia wad z wyznaczeniem dodatkowego terminu (min. 14 dni) i ostrzeżeniem o krokach prawnych.
• Zbierz ekspertyzę rzeczoznawcy budowlanego – niezależna opinia wzmocni Twoją pozycję.
• Skorzystaj z pomocy prawnika lub mediacji, a w ostateczności wystąp na drogę sądową o wykonanie zastępcze lub odszkodowanie.

Przechowywanie dokumentacji

• Zachowuj wszystkie maile, potwierdzenia nadania, protokoły i rachunki.
• Archiwizuj korespondencję w jednym miejscu – to ułatwia ewentualne postępowanie dowodowe.

Regularne kontrole po naprawie

• Po usunięciu usterek umów się na drugi odbiór mieszkania.
• Sprawdź, czy wady zostały usunięte zgodnie z protokołem reklamacyjnym.

Budowanie transparentnej relacji

• Utrzymuj rzeczowy i uprzejmy ton korespondencji.
• Jasno komunikuj oczekiwania i słuchaj propozycji dewelopera – często szybkie porozumienie zapobiega eskalacji konfliktu.

Skuteczna reklamacja to przede wszystkim dokumentacja, terminowe zgłoszenie i znajomość swoich praw – rękojmi, gwarancji i możliwości wykonania zastępczego. Działaj krok po kroku, zachowuj dowody i, gdy napotkasz opór, sięgnij po niezależną ekspertyzę i pomoc prawną. Powodzenia!