Rynek wtórny, czy pierwotny? Analiza Q2 2025

1. Ceny transakcyjne

• Rynek pierwotny: Średnia cena za m² nowych mieszkań w Warszawie w II kw. 2025 wyniosła 16 417 zł/m².
• Rynek wtórny: Średnia cena za m² mieszkań z drugiej ręki wyniosła 16 355 zł/m² w tym samym okresie.

Wnioski: Różnica na poziomie ~62 zł/m² (0,4 %) jest dziś niewielka, ale ceny pierwotne częściej utrzymują lekki premiowy poziom ze względu na wykończenie „pod klucz” i nowoczesne standardy.

2. Czas i przebieg transakcji

Etap	Rynek pierwotny	Rynek wtórny
Przygotowanie	6–12 miesięcy (projekt + pozwolenia)	kilka dni – tygodni (sprawdzenie KW)
Finalizacja umowy	podpis umowy deweloperskiej, później akt przeniesienia własności (może trwać do momentu ukończenia inwestycji)	umowa przedwstępna + akt notarialny (zwykle w ciągu 1–2 miesięcy)
Odbiór mieszkania	na etapie deweloperskim – odbiory techniczne i poprawki	mieszkanie gotowe „od ręki”

 

Komentarz: Transakcja pierwotna wymaga cierpliwości ze względu na proces budowlany, ale jednocześnie zabezpiecza kupującego (rękojmia, gwarancje). Na rynku wtórnym czas od decyzji do kluczy to często 4–8 tygodni, o ile nie ma komplikacji prawnych.

3. Ryzyka

• Pierwotny:
  • Opóźnienia w realizacji – wydłużenie terminu przekazania kluczy (często
regulowane karami umownymi).
  • Zmiana kosztu kredytu – podpisanie umowy deweloperskiej przy innej stopie niż w dniu odbioru.
  • Ryzyko upadłości dewelopera – chociaż chroni go Bankowy Fundusz Gwarancyjny.
• Wtórny:
  • Obciążenia prawne – hipoteki, służebności, wadliwe wpisy w księdze wieczystej.
  • Ukryte wady techniczne – stan techniczny instalacji czy wilgoć mogą ujawnić się po zakupie.
  • Negocjacje ceny – sprzedający może zmieniać warunki (rozszerzone terminy, zaliczki).

 

4. Korzyści

• Pierwotny:
  • Nowe standardy energooszczędności i wykończenia „pod klucz”.
  • Możliwość wyboru lokalizacji i układu mieszkania na etapie projektu.
  • Gwarancje i rękojmia deweloperska na min. 5 lat.
• Wtórny:
  • Często niższa faktyczna cena wywoławcza – większe pole do negocjacji.
  • Szybszy dostęp do nieruchomości („od ręki”).
  • Możliwość obejrzenia „na żywo” rzeczywistego efektu wykończenia i sąsiedztwa.

Podsumowanie

Jeżeli priorytetem jest czas i gotowość do natychmiastowego zamieszkania, a kupujący ma doświadczenie w ocenie stanu technicznego – rynek wtórny może być lepszy. Natomiast dla osób poszukujących nowoczesnych rozwiązań, gwarancji i możliwości wyboru wykończenia „na start” warto rozważyć rynek pierwotny, nawet jeśli oznacza to konieczność cierpliwego czekania na zakończenie inwestycji.